거래금액에 요율만 곱하면 끝일까? 지역 상한과 부가세를 보세요｜아파트 중개보수 계산·부동산 복비·중개보수 상한

먼저 얻을 답

아파트 중개보수 계산은 거래금액에 요율을 한 번 곱하는 것으로 끝나지 않아요. 매매인지 전세인지 구분해 거래 지역 조례의 중개보수 상한을 찾고, 그 안에서 협의한 금액에 부가세와 별도 실비가 붙는지 계약 전에 확인해야 해요.

중개보수는 상한 안에서 협의하는 금액이므로 계약서 작성 전에 요율과 부가세 포함 여부를 정해야 견적 차이를 줄일 수 있다.

읽기 전에 확인할 근거

근거 1공인중개사법 제32조의 지역 조례 위임 기준
근거 2공인중개사법 시행규칙 별표 1의 거래금액별 상한요율
근거 3서울 조례를 적용한 매매 8억원·전세 5억원 계산
근거 4중개대상물 확인·설명서의 중개보수·실비·부가세 확인 항목
아파트 매매와 전세 중개보수의 지역 상한, 협의액, 부가세와 실비를 구분하는 대표 장면

쉽게 말해 상한은 ‘반드시 내야 하는 정가’가 아니라 ‘이 금액을 넘을 수 없는 최고선’이에요. 부동산 복비 견적을 받을 때는 요율만 묻지 말고 부가세까지 포함한 최종 지급액을 물어보는 편이 정확합니다.

상한요율은 정가가 아니라 최고선이에요

국가법령과 지역 조례에서 주택 중개보수 상한을 확인하는 장면

주택 중개보수는 전국에서 중개사가 마음대로 정하는 금액이 아니에요. 공인중개사법 제32조는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 주택의 중개보수와 실비 한도를 정하도록 하고 있어요.

시행규칙 제20조의 기준도 분명해요. 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인에게 각각 받을 수 있지만, 한쪽 당사자가 내는 금액은 해당 지역 조례의 상한을 넘을 수 없어요. 실제 보수는 그 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.

  • 먼저 아파트가 있는 시·도의 조례를 확인해요.
  • 매매인지 전세인지 거래유형을 나눠요.
  • 거래금액이 들어가는 구간과 상한요율을 찾아요.
  • 계산된 상한 안에서 실제 지급액을 협의해요.

예를 들어 서울 아파트를 거래한다면 서울특별시 조례를 적용해요. 경기도 아파트라면 경기도 조례를 봐야 합니다. 사는 사람의 현재 주소가 아니라 거래하는 주택의 소재지를 기준으로 찾으면 헷갈리지 않아요.

매매 8억원이면 상한은 이렇게 계산해요

서울 아파트 매매 8억원의 중개보수 상한 320만원 계산 장면

서울에서 8억원짜리 아파트를 매매한다고 가정해 볼게요. 시행규칙 별표 1과 서울 조례 기준으로 2억원 이상 9억원 미만인 매매 구간의 상한요율은 0.4%예요.

계산은 8억원 × 0.4% = 320만원이에요. 이 320만원은 매수인 한쪽이 부담할 수 있는 중개보수의 상한입니다. 매도인에게 적용되는 상한도 별도로 계산해요. 두 당사자가 320만원을 나눠 내는 구조로 오해하면 안 됩니다.

중개사와 300만원으로 협의했다면 중개보수는 300만원이 돼요. 상한이 320만원이라고 해서 차액 20만원을 반드시 더 낼 이유는 없어요. 반대로 350만원을 제시받았다면 먼저 적용한 거래금액 구간과 요율이 맞는지 확인해야 합니다.

경계 금액에서는 구간을 다시 보는 게 중요해요. 매매가격이 9억원 미만이면 0.4% 구간이지만 9억원 이상 12억원 미만이면 시행규칙상 상한요율이 0.5%로 달라져요. 계약서의 실제 거래금액을 넣어야 하는 이유예요.

전세 5억원은 매매와 요율이 달라요

서울 아파트 전세 5억원의 중개보수 상한 150만원 계산 장면

서울의 전세보증금이 5억원이라면 임대차 구간을 사용해요. 1억원 이상 6억원 미만 임대차의 상한요율은 0.3%이므로 5억원 × 0.3% = 150만원입니다.

매매 5억원과 전세 5억원은 거래금액이 같아도 적용 구간과 요율이 같지 않아요. 검색 결과에 나온 요율 하나만 기억해 두었다가 모든 계약에 적용하면 계산이 어긋날 수 있습니다.

  • 매매 8억원 예시: 8억원 × 0.4% = 상한 320만원
  • 전세 5억원 예시: 5억원 × 0.3% = 상한 150만원
  • 실제 중개보수: 계산된 상한을 넘지 않는 범위에서 협의

여기서 전세와 월세도 구분해야 해요. 전세는 보증금을 거래금액으로 볼 수 있지만 월세는 보증금에 월 차임을 환산한 금액을 더하는 별도 계산이 필요합니다. 이 계산은 순수 전세 계약에 그대로 섞어 쓰지 않는 게 좋아요.

실제 지급액은 부가세와 실비까지 물어보세요

협의한 중개보수와 부가세 및 실비를 나눠 비교하는 장면

중개보수 협의가 끝나도 최종 합계가 확정된 것은 아닐 수 있어요. 공식 중개대상물 확인·설명서 서식에는 중개보수와 실비의 금액 및 산출내역을 적도록 되어 있고, 부가가치세가 별도로 부과될 수 있다는 안내도 들어 있어요.

가령 중개보수를 300만원으로 협의했다면 “300만원이 부가세 포함 총액인가요?”라고 물어보세요. 부가세가 별도라면 최종 지급액은 300만원보다 커집니다. 중개사무소의 과세유형과 증빙 발급 방식이 관련될 수 있으므로 세율을 임의로 짐작하지 말고 견적서나 현금영수증·세금계산서 발급 내용을 확인하는 편이 안전해요.

실비도 중개보수와 같은 돈이 아니에요. 권리관계 확인에 들어간 증명 발급·열람 비용이나 계약금 반환채무 이행 보장에 필요한 비용처럼 지역 조례가 인정하는 범위에서 별도로 청구될 수 있습니다. 단순히 “실비 포함”이라고만 적힌 견적이라면 어떤 항목에 얼마가 들었는지 나눠 달라고 요청하세요.

  • 협의한 중개보수 금액
  • 적용한 요율과 거래금액
  • 부가세 포함 또는 별도 여부
  • 실비의 항목과 금액
  • 증빙 발급 방식

계약서에 남길 다섯 가지

계약 전에 요율과 최종 지급액을 확인·설명서에 남기는 장면

말로 들은 요율보다 문서에 남은 산출내역이 중요해요. 계약 전에 적용요율, 협의액, 부가세, 실비, 지급시기를 확인하고 중개대상물 확인·설명서의 관련 항목과 서로 맞는지 보세요.

지급시기는 당사자와 중개사 사이의 약정이 우선이에요. 별도 약정이 없다면 공인중개사법 시행령 제27조의2에 따라 거래대금 지급이 완료된 날이 지급시기가 됩니다. 매매라면 흔히 잔금 지급일과 연결되지만 계약서에 다른 약정이 있으면 그 내용을 먼저 따라요.

계약이 중간에 취소되는 경우도 무조건 같은 답이 나오지는 않아요. 공인중개사법 제32조는 개업공인중개사의 고의나 과실 때문에 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못하도록 해요. 당사자의 개인 사정으로 계약이 깨진 경우까지 같은 기준이라고 단정할 수는 없으므로 중개의 완성 여부와 계약 조항, 취소 원인을 함께 확인해야 합니다.

계산기를 켜기 전에 중개사무소에 이렇게 요청하면 간단해요. “이 아파트 소재지 조례 기준으로 적용한 요율과 상한액, 협의한 보수, 부가세와 실비를 나눠서 적어 주세요.” 최종 합계까지 한 줄로 받으면 서로 다른 금액을 기억해서 생기는 다툼도 줄일 수 있어요.

확인한 기준

2026년 8월 28일 국가법령정보센터에서 공인중개사법 제32조, 공인중개사법 시행규칙 제20조와 별표 1, 시행령 제27조의2, 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례, 중개대상물 확인·설명서 서식을 대조했어요.

위 계산은 서울의 주거용 아파트 매매와 전세 예시예요. 다른 지역이나 오피스텔·상가·토지·월세 계약은 적용 기준이 달라질 수 있으니 물건 소재지 조례와 계약 형태를 다시 확인해야 합니다.

이 글이 필요한 경우부동산에서 제시한 복비가 법정 상한 안인지, 부가세까지 포함하면 실제 얼마를 내야 하는지 알기 어렵다.
이 방법이 맞지 않는 경우주거용 아파트가 아닌 오피스텔·상가·토지 거래와 월세 환산 계산에는 그대로 적용할 수 없다.

계약 전 내 지역 조례와 견적 합계를 확인하기

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