교산 신도시 본청약 분양가와 추가비용, 같은 집도 계약금이 다른 이유는?
교산 신도시 본청약 비용은 분양가만이 아니라 선택품목, 계약금 일정과 대출 가능액을 모집공고에서 함께 확인해야 한다.
교산 가격을 지금 검색하더라도 공개된 2025년 A2 공고와 향후 공급 조건을 구분해야 자신의 예산에 잘못 적용하지 않는다.
읽기 전에 확인할 근거
교산 신도시 본청약 비용은 분양가만이 아니라 선택품목, 계약금 일정과 대출 가능액을 모집공고에서 함께 확인해야 한다. 2025년 A2 공고의 59A형 5층 이상을 같은 조건으로 맞추면 분양가격은 571,670,000원이에요. 주택 계약금은 사전청약 당첨자 28,583,000원, 일반 당첨자 57,167,000원으로 적혀 있어요. 교산 신도시 본청약 분양가와 추가비용을 찾고 있다면 2025년 A2블록 공고를 기준으로, 분양가와 별도로 계약부터 입주까지 필요한 현금을 계산해 보세요.
확인 기준일은 2026년 9월 6일이에요. 아래 가격과 납부조건은 교산 푸르지오 더 퍼스트의 2025년 공고 사례이며 현재 새로 청약받는다는 안내가 아니에요. 다른 블록을 기다리는 분은 비용을 나누는 방법만 참고하고 금액은 해당 모집공고로 다시 채워야 합니다.
같은 59A형인데 계약금이 다른 이유
화면 캡처: https://www.prugio.com/hb/2025/gyosan/assets/pdf/%EA%B5%90%EC%82%B0%ED%91%B8%EB%A5%B4%EC%A7%80%EC%98%A4%EB%8D%94%ED%8D%BC%EC%8A%A4%ED%8A%B8_%EC%9E%85%EC%A3%BC%EC%9E%90%EB%AA%A8%EC%A7%91%EA%B3%B5%EA%B3%A0.pdf
공고는 사전청약 당첨자와 그 밖의 일반 당첨자에게 서로 다른 납부조건을 적용해요. 여기서 일반 당첨자에는 특별공급 당첨자도 포함되므로, 특별공급이라는 이유만으로 사전청약 당첨자 표를 읽으면 안 돼요.
근거는 모집공고 6~7쪽의 대상별 분양가격·납부조건이에요.
두 계약금을 빼면 57,167,000원 − 28,583,000원 = 28,584,000원 차이가 나요. 집값 차이가 아니라 처음 준비할 돈의 차이예요. 사전청약 계약금은 일부 천원 미만 금액을 잔금에 넘기는 안내가 있어 단순히 비율만 곱하기보다 공고의 원 단위 금액을 옮기는 편이 정확해요.
계약용으로 4천만원을 마련했다고 가정해 볼게요. 다른 비용을 빼고 주택 계약금만 비교해도 일반 당첨자는 17,167,000원이 부족해요. 사전청약 당첨자의 계약금을 보고 “내 돈도 충분하겠다”고 판단하면 이 차이를 놓치게 됩니다.
가격을 메모할 때는 ‘교산 59㎡’에서 멈추지 마세요. 블록, 세부 타입, 층, 당첨자 구분까지 함께 적어야 같은 조건끼리 비교할 수 있어요.
분양가 옆에 별도 비용 칸을 만드세요
공급금액은 주택 가격이고 추가선택품목은 별도로 고르는 유상 품목이에요. 분양대금과 발코니 확장비, 선택한 옵션비를 따로 적어야 무엇이 포함됐는지 보입니다.
A2는 전 세대 발코니 확장형으로 시공하며 비확장은 선택할 수 없다고 안내해요. ‘별도 계약’이라는 말만 보고 확장비를 예산에서 빼면 안 되는 이유예요. 해당 조건은 공고 8쪽 발코니 확장공사 안내에서 확인할 수 있어요.
옵션은 먼저 갖고 있는 가구·가전과 기본 제공품을 대조해 보세요. 새집에 필요해 보인다는 이유만으로 모두 더하기보다, 실제 사용할 품목을 고른 뒤 해당 타입의 금액을 합치는 순서가 좋아요. 품목별 계약금과 나머지 금액의 납부시점도 함께 적어두세요.
이때 주택 계약금은 분양가에 이미 들어 있는 돈이에요. ‘분양가 + 계약금 + 옵션비’로 더하면 계약금만큼 두 번 계산하게 됩니다. 전체 비용에는 분양대금 전액을 한 번 넣고, 날짜별 계획에서 그 돈을 계약금·중도금·잔금으로 나누세요.
품목을 정한 뒤에는 발코니 확장비와 유상옵션을 합산하는 방법을 이어 보면 예산에서 빠진 항목을 점검하기 쉬워요.
대출은 집값을 줄이지 않고 현금 부담을 나눠요
대출이 나온다고 주택 가격이 낮아지는 것은 아니에요. 납부할 돈 일부를 빌리는 대신 나중에 원금과 이자를 갚는 구조예요. 공고의 대출 안내와 은행이 본인에게 승인한 금액을 구분해야 합니다.
A2 공고는 중도금 대출 이자를 나중에 정산하는 방식으로 안내하고 있어요. 지금 이자가 빠져나가지 않더라도 비용 칸을 비워두면 안 돼요. 개인별 대출 제한과 이자 부담 조건은 공고 10쪽 중도금대출 관련 유의사항이 기준이에요.
은행에 확인할 내용은 “얼마까지 되나요?” 한 가지로 끝나지 않아요. 필요한 납부일까지 실행할 수 있는지, 금리는 얼마인지, 입주 때 기존 중도금대출을 어떻게 상환할지까지 연결해야 해요.
예를 들어 입주 때 새 대출로 3억원이 나오지만 그중 2억원을 기존 대출 상환에 쓴다고 가정해 볼게요. 잔금 등에 쓸 수 있는 돈은 1억원이에요. 3억원 전체를 새로 쓸 돈으로 잡으면 2억원이 부족해집니다. 이는 계산 방법을 보여주는 가정이며 교산의 실제 승인금액은 아니에요.
대출이 예상보다 적게 나올 경우도 따로 계산해 보세요. 그때 납부가 어려워진다면 분양계약 해지 때 계약금과 위약금을 구분하는 글까지 읽고 계약서 조건을 함께 확인하는 편이 좋아요.
세금과 입주비용은 취득 시점 기준으로 남겨두세요
화면 캡처: https://www.hanam.go.kr/sotong/selectPublictDetailWebView.do?key=9504&publictDetailNo=3146
취득 단계의 비용은 개인별 조건과 실제 취득 시점에 맞춰 확인해야 해요. 지금 본 세율 하나를 분양가에 곱해 최종 세금이라고 확정하지 마세요.
하남시 세정과의 취득세 및 공채 매입 비율 안내에는 관련 첨부파일이 있어요. 다만 공개 페이지에 세율표가 직접 적혀 있지는 않고 페이지 표시 최종수정일은 2024년 6월 10일이에요. 이 날짜를 최신 세법 확인일로 받아들이면 안 됩니다.
세금을 계산하는 바탕 금액에 옵션비가 어떻게 반영되는지, 본인의 주택 수나 감면 조건은 무엇인지 확인한 뒤 세금 예산을 채우세요. 채권 관련 실제 부담액과 등기를 맡길 때의 대행비도 각각 확인할 항목이에요. 감면 여부가 아직 정해지지 않았다면 예상 감면액을 확정된 여윳돈처럼 쓰지 않는 편이 안전해요.
이사비와 새 가구 구입비는 분양대금과 성격이 다르지만 생활 예산에는 들어가요. 입주일까지 현재 집에서 지낼 비용도 따로 남겨두세요. 주택 관련 돈을 다 내고 나서 생활비가 모자라는 일을 막기 위한 계산이에요.
총액보다 먼저, 돈이 부족해지는 날짜를 찾으세요
전체 예산이 맞아도 납부일보다 돈이 늦게 들어오면 부족해질 수 있어요. 계약, 중도금, 입주 시점마다 ‘그날 낼 돈’과 ‘그날 실제 쓸 수 있는 돈’을 맞춰보세요.
메모 한 줄은 이렇게 쓰면 돼요. 해당 날짜의 납부액과 별도 비용을 더한 뒤, 그날까지 확보한 현금과 실제 실행 가능한 대출을 빼세요. 결과가 양수이면 추가로 마련할 금액이고 음수이면 남는 금액이에요. 이미 납부한 돈은 남은 납부액에서 제외해야 해요.
가령 어떤 납부일에 주택대금과 별도 비용을 합쳐 6천만원이 필요하고 현금 4천만원, 그날 실행 가능한 대출 1천만원이 있다고 가정하면 부족액은 1천만원이에요. 다음 달 돌아오는 보증금은 이번 납부일의 재원에 넣지 않아요.
공식 문서를 찾는 경로는 교산 푸르지오 더 퍼스트 홈페이지의 CALENDAR 아래 ‘입주자 모집공고’예요. 홈페이지의 2025년 청약 달력을 현재 접수 일정으로 읽지 말고, 기존 계약자는 계약서와 후속 납부 안내까지 대조하세요.
2025년 A2블록 공고이므로 다른 블록이나 향후 공급가격에 그대로 적용할 수 없어요. 개인별 옵션 조합, 실제 대출 승인금액·금리, 취득 시점의 세금과 후속 변경 안내를 합쳐야 최종 필요현금을 계산할 수 있어요.
확인한 기준과 공식 출처
2026년 9월 6일 공개 자료를 열어 가격·납부조건·별도 비용과 공식 확인 경로를 대조했어요. 개인 대출심사나 계약을 진행한 경험담은 아니며 후속 변경 안내 전체와 개인별 세액은 확인하지 않았어요.
사업주체 입주자모집공고는 금액과 적용 대상을, 공식 분양 홈페이지는 단지와 자료 연결 경로를 확인하는 데 사용했어요. 하남시 세정과 안내 게시물은 취득 단계 비용의 관할 확인처로 연결했어요.
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